Otázky tepelného a vodného hospodárstva

V akom období sa vykoná vyúčtovanie za minulý rok?
Najneskôr do 31.mája aktuálneho roka za predchádzajúci rok.

Je možnosť urobiť vyúčtovanie viackrát za rok?
Zákon č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov ukladá povinnosť správcovi vykonať vyúčtovanie 1x ročne. Je možné ročné vyúčtovanie rozdeliť na obdobie podľa užívania rôznymi podnájomníkmi na základe žiadostí,  čo je spoplatnené podľa platného sadzobníka poplatkov.

Musí vlastník/užívateľ sprístupniť byt k odpočtom vodomerov a meračov tepla?
Ak vlastník/užívateľ nesprístupní byt k odpočtom, rozúčtovanie nákladu je spracované podľa vyhlášky č.630/2005 Úradu pre reguláciu sieťových odvetví v znení neskorších predpisov. Netýka sa to pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (PRVN) a vodomerov s rádiovým odpočtom.

Kto odsúhlasuje ceny tepla TÚV, ÚK a vodného stočného SV?
Ceny fixnej aj variabilnej zložky tepla a vodného a stočného SV schvaľuje každoročne ÚRSO (Úrad pre reguláciu sieťových odvetví).

Prečo sú pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov (PRVN) umiestnené v hornej časti radiátora?
Umiestnenie PRVN na radiátoroch je určené normou STN EN 835 tak, že výška miesta inštalovania je pri vykurovacích telesách s vertikálnym prúdením (článkové, rúrkové a doskové vykurovacie telesá) medzi 66% až 80% celkovej výšky vykurovacieho telesa (merané odspodu), vzhľadom na stred rozdeľovača vykurovacích nákladov.

Prečo nekúri celý radiátor, keď máme vyregulovanú sústavu a merače?
Regulácia radiátorov je zabezpečená termostatickými ventilmi. Tieto regulujú prietok cez radiátor priškrtením. Pri stave regulácie, kedy je nutné menšie množstvo tepla, prietok sa priškrtí a v radiátore sa rozloží teplota tak, že vrch radiátora má teplotu vstupného média, ale spodok je samozrejme viac vychladený, ako keby bol ventil úplne otvorený. V prípade, že ventil je úplne otvorený, miestnosť nemá optimálnu teplotu a predsa nehreje celý radiátor, vtedy je predpoklad, že regulačný ventil je zanesený a je nutné zabezpečiť opravu resp. výmenu.

Aká vyhláška upravuje začiatok vykurovacieho obdobia?
Podmienky pre začatie vykurovania upravuje Vyhláška č. 152/2005 Z. z. Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky zo 6. apríla 2005 o určenom čase a o určenej kvalite dodávky tepla pre konečného spotrebiteľa.

Aká by mala byť minimálna teplota teplej úžitkovej vody?
Vyhláška MH SR č. 152/2005 Z. z. určuje čas a kvalitu dodávky tepla a teplej úžitkovej vody konečnému spotrebiteľovi. Podľa nej § 2 ods. (3) dodávku tepla na prípravu teplej úžitkovej vody je dodávateľ povinný dodať tak, aby teplota teplej úžitkovej vody na výtoku u konečného spotrebiteľa bola najmenej 45 °C a najviac 55 °C.

Musíme meniť bytové vodomery na SV a TÚV?
Vodomery ako merače pretečeného objemu studenej a teplej vody sú v zmysle zákona 142/2000 Z.z. v platnom znení určené meradlá. Čas platnosti overenia po 1. auguste 2019 majú bytové vodomery na studenú a teplú vodu jednotnú lehotu platnosti overenia, a to 5 rokov.

Kto môže meniť vodomery?
Demontáž a montáž určených meradiel môže vykonávať iba osoba, ktorá je držiteľom dokladu o spôsobilosti v oblasti metrológie a je registrovaná na ÚNMS (Úrad pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo Slovenskej republiky).

Čo znamená koeficient na SV a TÚV?
Koeficient tvorí podiel medzi fakturačným meradlom (pri SV - vodomerná šachta pred bytovým domom, pri TÚV - meranie na domovej stanici) a súčtom bytových vodomerov, t.j. určených meradiel. Pre rozpočítavanie nákladov pre konečného spotrebiteľa sa použije nameraná spotreba na bytovom vodomere násobená vypočítaným koeficientom.

Technické otázky

Vlastník chce realizovať stavebné úpravy vo svojom byte – aký je postup?
Rozlišujú sa tri druhy stavebnej úpravy:

• udržiavacie úpravy, pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie stavebnému úradu, ide o opravy a výmeny nepodstatných stavebných konštrukcií (najmä vnútorných priečok), omietok, obkladov stien, podláh, dlažieb, okien a dverí, maliarských a natieračských prác, výmena kuchynských liniek, vaní a umývadiel.
• stavebné úpravy podliehajúce ohláseniu stavebnému úradu – búracie práce na deliacich priečkach, alebo výstavba nových deliacich priečok (musia byť splnené 3 podmienky: nesmú zasahovať do nosnej konštrukcie stavby, meniť vzhľad stavby a účel bývania).
• stavebné úpravy, na ktoré je potrebné stavebné povolenie – búracie práce, pri ktorých sa zväčší priestorové usporiadanie bytu tým, že sa odstráni nosná stena alebo jej časť a spoja sa dve miestnosti do jednej. Každý vlastník bytu sa musí riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V zmysle tohoto zákona má vlastník na schôdzi vlastníkov bytov a NP:

• získať súhlas väčšiny vlastníkov bytov v bytovom dome (jeden hlas – jeden byt) po predložení projektovej dokumentácie, resp. nákresu pôvodného a navrhovaného stavu. Ak mu vlastníci bytov a NP stavebnú úpravu neodsúhlasia, tak je zbytočné žiadať o povolenie aj stavebný úrad.
• predložiť stanovisko od statika (statický posudok a potrebné opatrenia), ak to stavebný úrad vyžaduje. Ak žiadateľom stavebných úprav je nájomca bytu (nájomný byt), musí o súhlas žiadať vlastníka bytu.

Aké sú potrebné doklady k žiadosti o vyjadrenie k stavebnej úprave?

• list vlastníctva/LV (kúpna zmluva alebo zmluva o prenájme so súhlasom vlastníka),
• jednoduchý náčrt bytu (jestvujúci a nový stav),

Prílohy závislé od rozsahu a druhu stavebnej úpravy:

• v prípade úpravy nenosných priečok (statický posudok, ktorý preukáže, že stavebné úpravy nezasahujú do statiky),
• v prípade úprav elektroinštalácie (revízna správa po ukončení prác),
• v prípade rekonštrukcie bytového jadra s dispozičnou zmenou/bez dispozičnej zmeny: (pôdorys jestvujúceho stavu, nového stavu, revízna správa elektroinštalácie po ukončení prác – ak ide o novú elektroinštaláciu alebo elektroinštaláciu v pôvodnej trase).

Kto povoľuje  stavebné úpravy v byte?
Stavebné úpravy povoľuje príslušný stavebný úrad. Správca alebo spoločenstvo o úpravách nerozhoduje, teda ich ani nepovoľuje, iba sa k nim vyjadruje.

Správca (spoločenstvo) vo svojom písomnom vyjadrení môže upozorniť stavebníka, že pri realizácii stavebných úprav v byte musí postupovať v zmysle stavebného zákona a dodržiavať podmienky, ktoré majú vlastníci bytov dohodnuté v Zmluve o spoločenstve (v Zmluve o výkone správy, v Domovom poriadku alebo iných vnútorných predpisoch a prijatých rozhodnutiach napríklad takto:

• práce, ktoré spravidla spôsobujú hluk alebo iným spôsobom narúšajú pokojné užívanie bytov, môže stavebník vykonávať počas pracovných dní iba v čase od 8 - 18 hod., v sobotu v čase od 9 – 15 hod., v nedeľu alebo počas sviatkov sa práce nesmú vykonávať,
• stavebné úpravy sa môžu vykonávať len podľa projektu a statického posudku, ak je k stavebným úpravam nevyhnutný,
• stavebník musí zabezpečiť okamžitý odvoz vybúraného stavebného materiálu, nábytku prípadne iného materiálu, a to na vlastné náklady a mimo kontajnerov na domový odpad,
• časti a zariadenia, t.j. rozvody ÚK, ZTI, plynu musia byť v prípade potreby sprístupnené správcovi bytového domu za účelom opráv a pod., z toho dôvodu žiadame, aby stavebník zrealizoval odmontovateľnú stenu inštalačného jadra, kde sú tieto zariadenia umiestnené,
• pri úprave inštalačnej šachty, ktorá je súčasťou bytového jadra, musí stavebník ponechať manipulačný otvor pri zvislých rozvodoch prístupných z bytu tak, aby bol zabezpečený ľahký prístup k meradlám a armatúram v prípade výmeny alebo odstránenia poruchy na týchto zariadeniach. Otvor by mal mať rozmery minimálne 800 × 1 200 mm a mal by byť umiestnený vo výške 200 až 300 mm od podlahy,
• vzhľadom, že rekonštrukcia bytového jadra vyžaduje demontáž a montáž vodomerov teplej a studenej vody, je potrebné túto skutočnosť ohlásiť správcovi SPRAVBYT SLOVAKIA s. r. o., kde po dohode s vlastníkom bytu odborný pracovník s platnou licenciou zabezpečí odplombovanie, demontáž a po ukončení rekonštrukcie montáž a zaplombovanie vodomerov (demontáž a montáž vodomerov môže vykonať iba osoba na to oprávnená). V opačnom prípade to bude považované ako zásah do určeného meradla,
• pri výmene okien musí stavebník dbať na to, aby firma, ktorá výmenu okien realizuje, nepoškodila zateplenie pri ostení okien, pretože takýmto poškodením môže vzniknúť tepelný most alebo môže zatekať do tepelnoizolačného systému. Stavebník je povinný predložiť správcovi (spoločenstvu) záväzné stanovisko výrobcu a dodávateľa okien, že berie na seba zodpovednosť za prípadné poškodenie tepelnoizolačného systému, ktoré by vzniklo neodborným zásahom pri osadení okien,
• stavebník musí použiť rovnakú vonkajšiu farebnú úpravu okien a balkónových dverí, aká je použitá na celom bytovom dome,
• stavebník nesmie meniť tvar okien a balkónových dverí bez príslušného súhlasu vlastníkov (staveb.úradu) SVB,
• stavebník nesmie zasahovať do fasády domu nad rámec nutných úprav pri výmene okien. Pri vytváraní otvoru do nosnej konštrukcie musí stavebník doložiť statický posudok zohľadňujúci vplyv otvoru na všetky nosné konštrukcie v bytoch nad a pod otvorom, nie iba v predmetnom byte,
• spoločné priestory, cez ktoré bude stavebník prenášať stavebný materiál, musí pri znečistení ihneď upratať, aby sa nečistoty neroznášali do ostatných bytov,
• stavebník nesmie prenášať ťažké a veľké predmety osobným výťahom,
• stavebník musí dodržať ďalšie podmienky určené príslušným stavebným úradom.

Kontrola dodržiavania stavebných úprav podľa stavebného zákona?
Vlastník je povinný na výzvu umožniť vstup do bytu alebo NP správcovi alebo predsedovi spoločenstva, ktorí sú oprávnení posúdiť stavebné úpravy v byte a NP pri podozrení z neoprávnených zásahov. Správca bude povinný oznámiť takéto konanie stavebnému úradu aj v prípade, ak nesprístupní byt alebo nebytový priestor.

Ako mám postupovať, ak si chcem dať zaskliť balkón/loggiu?
Sú dva spôsoby zasklievania podľa zložitosti:

• jednoduché (tzv. zasklievací systém, vykonáva prof. odb. firma s použ. certif. systémom a následne zodpov. za dodrž. všetkých vyžadovaných podmienok. V tomto prípade je potrebné ohlásenie stavebného úradu
• zložitejšie – napr. vloženie plastového okna a murovanie obvodových múrov. Tu sa vyžaduje stavebné povolenie od stavebného úradu ako aj súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a NP.

Úprava lodžií, resp. zasklievanie je možné, ak bytový dom spĺňa technické požiadavky na takéto úpravy. Ak bytový dom vykazuje technické alebo systémové poruchy, nezniesol by ďalšie stavebnotechnické zaťaženie, a takáto úprava lodžií nie je možná.

Akým spôsobom a komu hlásiť škodovú udalosť, ktorá mi vznikne v byte?
V každom prípade správcovi SPRAVBYT SLOVAKIA s. r. o.

Akým spôsobom postupovať pri obnove bytového domu?
Postup spojený s obnovou bytového domu je rozsiahly a jeho príprava  časovo náročná. O obnove bytového domu je potrebné rozhodnúť na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorej sa zúčastní odborný pracovník spoločnosti SPRAVBYT SLOVAKIA s. r. o. za účelom podrobného vysvetlenia celého postupu.

Aké spôsoby financovania sú možné pri obnove bytového domu?
Spôsob financovania je v kompetencií rozhodovania schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Za akým účelom môžu vlastníci bytov a NP v zastúpení správcom požiadať o úver zo ŠFRB ?
V prípade úveru zo ŠFRB je možné riešiť účely obnovy:

• zateplenie bytového domu,
• odstránenie systémovej poruchy,
• modernizácia alebo výmena výťahu,
• výmena spoločných rozvodov plynu, elektriny, kanalizácie, vody a tepla v bytovom dome,
• vybudovanie bezbariérového prístupu do bytov v bytovom dome,
• iná modernizácia bytového domu.

Môže si vlastník dať sám vymeniť vykurovacie teleso (radiátor) v byte?
Áno, môže, len je potrebné nahlásiť výmenu vykurovacích telies (radiátorov) správcovi (SPRAVBYT SLOVAKIA s. r. o.). Na základe projektu vyregulovania ÚK (ústredného kúrenia) Vám prepočítame výkon vykurovacieho telesa a určia sa typy, z ktorých si vlastník môže vybrať.

Ekonomické otázky

Musím nahlásiť zmenu počtu osôb v byte?
Áno, každý vlastník je povinný nahlásiť zmenu počtu osôb bývajúcich v byte. Zmena počtu osôb v byte má vplyv na výšku zálohových platieb. V prípade, že osobu nenahlásite, príde sa na to pri spracovávaní vyúčtovania a vo vyúčtovaní Vám môže vzniknúť vysoký nedoplatok. Z tohto dôvodu je potrebné nahlásiť zmenu počtu osôb, dať si vystaviť upravený zálohový predpis a predísť tak nepríjemnému prekvapeniu pri vyúčtovaní.

Do ktorého dňa v mesiaci musím uhradiť mesačnú zálohovú platbu?
Do 25.dňa aktuálneho mesiaca. Napr. zálohový predpis je platný od 01.07.2021, tento je potrebné uhradiť do 25.07.2021. Každý mesačný predpis je platný do vydania nového mesačného predpisu.

Mení sa mesačný predpis aj počas roka?
SPRAVBYT SLOVAKIA s. r. o. vydáva celoplošne nové mesačné predpisy raz ročne, a to po konečnom vyúčtovaní v danom roku. Ak na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome vlastníci schvália napr. zvýšenie fondu údržby a opráv, upratovanie spoločných priestorov hradené z nákladov bytového domu, atď., vtedy SPRAVBYT SLOVAKIA s. r. o. vydáva nové mesačné predpisy platné k schválenému dátumu.

Čo musím urobiť, ak zistím, že som pri platbe nájomného zadal zlý variabilný symbol?
Je potrebné na SPRAVBYT SLOVAKIA s. r. o. doručiť žiadosť o preúčtovanie platby aj s kópiou dokladu o zaplatení.

Ak sa mi zdá výška mesačného predpisu nízka alebo vysoká, môžem požiadať o jeho úpravu?
Áno, ak vlastník bytu vie predpokladať svoje spotreby v byte alebo ak preukáže aktuálne spotreby odpočtov meračov, mesačný predpis mu SPRAVBYT SLOVAKIA s. r. o. na vlastnú žiadosť prepočíta a upraví.

Kedy bude spracované konečné vyúčtovanie?
Konečné vyúčtovanie za predchádzajúce obdobie (od 1.1. do 31.12.) sa musí spracovať zo zákona do 31.5. nasledujúceho roka.

Kedy mi bude vrátený preplatok z konečného vyúčtovania?
Preplatky budú zaslané na účet vlastníka bytu, ktorý nahlásil správcovi čislo účtu. A budú zaslané do 30 dní od prevzatia vyúčtovania z účtu jeho Spoločenstva vlastníkov bytov, ak je na danom účte SVB dostatok finančných prostriedkov na vyplatenie preplatkov pre všetkých vlastníkov bytov, ktorí majú po vyúčtovaní preplatok.

Do kedy musím uhradiť nedoplatok z konečného vyúčtovania?
Nedoplatok musí vlastník bytu, ktorému nedoplatok vznikol, uhradiť do 30 dní od prevzatia vyúčtovania na účet jeho SVB, pod jeho variabilným symbolom. Číslo účtu a variabilný symbol je zadaný na vyúčtovaní, ktoré vlastník bytu obdržal.

Ako je to s vyúčtovaním pri predaji bytu (nebytového priestoru)?
Pri prevode vlastníctva si predávajúci a kupujúci musia urobiť odpočty meračov energií (vodomery, merače tepla). Na základe týchto údajov sa vyhotovia dve vyúčtovania, jedno vyúčtovanie pre predávajúceho a druhé pre kupujúceho, ktoré sú časovo rozlíšené podľa prevodu nehnuteľnosti.

Kúpil som byt – predal  som byt – zmena vlastníka, ako ďalej postupovať?
Pri prevode vlastníctva bytu / nebytového priestoru je predávajúci resp. kupujúci povinný odovzdať správcovi domu preberací protokol s údajmi potrebnými na spracovanie vyúčtovania a následne na zaslanie vyúčtovania na novú adresu.

Preberací protokol by mal obsahovať minimálne:
a) meno predávajúceho, presnú adresu, kam mu bude následne zasielaná korešpondencia, príp. mailový kontakt
b) meno kupujúceho, jeho korešpondenčná adresa, telefón, mail
c) odpočty vodomerov SV, TÚV a ak sú namontované aj odpočty pomerových meračov ÚK
d) počty osôb užívajúcich byt v jednotlivých mesiacoch do doby predaja

Nový vlastník je povinný pri prihlásení do správy sa osobne dostaviť do kancelárie SPRAVBYT SLOVAKIA s. r. o. a doniesť nasledujúce dokumenty:
a) list vlastníctva
b) preberací protokol (nakoľko sa stáva, že predávajúci sa v správcovskej spoločnosti už neodhlási a pošle len nového vlastníka)

Pri návšteve u nás v kancelárii nový vlastník nahlási počet osôb, ktoré budú obývať byt, korešpondenčnú adresu, telefón, mail, resp. iné kontaktné údaje.

Na čo sa využíva fond údržby a opráv?
Z fondu údržby a opráv sa financujú náklady na prevádzku, údržbu, opravy a modernizáciu spoločných častí, zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.